La coexistence de deux régimes distincts, Borloo neuf et Borloo ancien, continue de susciter des interrogations parmi les investisseurs immobiliers, malgré la disparition progressive de ces dispositifs. Les règles d’application diffèrent selon la période d’acquisition ou de mise en location, entraînant parfois des erreurs de déclaration et des redressements fiscaux.Certains propriétaires ignorent encore que les plafonds de loyers et de ressources varient selon la localisation géographique et l’année de la convention. Les réformes successives ont introduit des exceptions, notamment pour les baux en cours ou les biens conventionnés avant le retrait officiel du dispositif.
Le dispositif Borloo : origines, principes et évolutions récentes
Instaurée en 2006 par Jean-Louis Borloo, la loi Borloo, également appelée loi ENL, a marqué un tournant dans l’investissement locatif français. L’idée était simple et forte : rapprocher le logement social, l’offre intermédiaire et un régime fiscal avantageux pour les bailleurs. Deux variantes structurent cette réforme : le dispositif Borloo neuf, dédié à l’immobilier neuf et mis en place à la suite du Robien recentré, et le dispositif Borloo ancien, qui cible la rénovation du parc existant.
Concrètement, il s’agit de proposer des déductions fiscales à condition de louer son bien en respectant des plafonds de loyers et des seuils de ressources pour les locataires. Tout s’articule autour d’une convention signée avec l’ANAH qui fixe la durée de l’engagement (généralement 6 ou 9 ans), les plafonds applicables et les conditions d’accès. Cela permet d’ouvrir le logement locatif à des ménages modestes ou de classe moyenne, tout en favorisant la rénovation dans l’ancien.
Depuis 2017, le dispositif Louer abordable, communément appelé « Cosse », a pris le relais du Borloo ancien. Pourtant, l’esprit insufflé par Borloo reste bien ancré dans la politique du logement : TVA à taux réduit à 5,5 % pour l’accession sociale, création de l’Observatoire de l’habitat indigne, règles repensées pour l’attribution des logements sociaux, ou encore apparition du supplément de loyer de solidarité. Le clivage entre parc privé et public s’est trouvé redéfini en profondeur.
| Dispositif | Période d’application | Remplacé par |
|---|---|---|
| Borloo neuf | 2006-2009 | Loi Pinel |
| Borloo ancien | 2006-2017 | Louer abordable (Cosse) |
La succession de textes et d’aménagements a pu brouiller les repères. Pourtant, le Borloo reste une référence structurante pour une génération d’investissements immobiliers dans l’ancien, fondés sur des conventions, des incitations fiscales et une approche renouvelée de l’habitat.
Borloo neuf ou ancien : quelles différences, quelles conditions, quels plafonds ?
Le dispositif Borloo neuf s’adresse aux logements acquis neufs entre septembre 2006 et décembre 2009. L’investisseur bénéficie d’un amortissement fiscal calculé sur le prix d’acquisition, à condition de louer le bien sur 9, 12 ou 15 ans selon son choix. Cet amortissement peut atteindre jusqu’à 65 % du montant engagé. Louer à un membre de sa famille ou une personne fiscalement à charge reste strictement exclu de l’avantage.
Pour le Borloo ancien, la logique change : seuls les logements existants sont concernés. Le bailleur doit signer une convention avec l’ANAH pour louer en résidence principale et se plier à des plafonds de loyers comme à des conditions de ressources pour les locataires. Les limites dépendent de la zone géographique (A, B1, B2, C) et sont prévues dans la convention. L’abattement fiscal varie, avec 30 % pour une location intermédiaire, 60 % pour une location sociale, monté à 70 % si la gestion relève d’un organisme agréé.
Pour bien s’y retrouver, voici une présentation des zones qui influent sur les plafonds appliqués :
- Zone A et A bis : Paris, Côte d’Azur, Genevois français, ce sont les secteurs où les plafonds sont les plus élevés.
- Zone B1/B2 : grandes agglomérations, zones autour des métropoles de plus de 50 000 habitants.
- Zone C : le reste du territoire, avec des plafonds plus réduits.
Un arrêté actualise chaque année ces différents plafonds. Ce n’est qu’à partir de la signature de la convention avec l’ANAH, et sous réserve que le logement soit effectivement loué, que l’avantage fiscal prend effet. Les rénovations réalisées dans ce cadre peuvent d’ailleurs majorer le gain fiscal. Mais le respect strict du dispositif s’impose : le moindre écart réglementaire fait perdre le bénéfice attendu.
Investir avec le dispositif Borloo : avantages concrets et points de vigilance
Le dispositif Borloo a ouvert la porte à un équilibre inédit entre sécurité locative et optimisation de la fiscalité. Grâce aux conventions, l’abattement fiscal s’échelonne entre 30 et 70 % sur les loyers encaissés : un levier efficace, en particulier pour les patrimoines de taille moyenne soumis à l’impôt. Dans les secteurs les plus tendus, le dispositif peut transformer la rentabilité.
Les avantages fiscaux existent, mais rien n’exonère les bailleurs des obligations inhérentes : convention ANAH, loyers plafonnés, sélection de locataires sur critères de ressources. Louer à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant annule immédiatement tout avantage et expose à une rectification. Quant à la déclaration annuelle des revenus fonciers, l’abattement doit être appliqué sans erreur, au risque d’un litige avec l’administration.
Autre scénario, le Borloo ancien a favorisé l’investissement via les SCPI, c’est-à-dire des sociétés civiles de placement immobilier donnant accès à 30 % de déduction. Ce véhicule attire ceux qui cherchent à mutualiser le risque et à déléguer la gestion. Cependant, la performance dépend du sérieux du gestionnaire et du respect des règles du dispositif.
L’attrait fiscal ne compense pas tout : sélection rigoureuse du bien, emplacement fiable, locataire solide, état du bâti, rien ne doit être négligé. Dans certaines zones, les plafonds grèvent le rendement brut ; lors de la revente, en particulier hors centre urbain, la liquidité peut faire défaut et rogner la rentabilité attendue.
Ce que le Borloo a mis en mouvement dans l’investissement locatif reste inspirant : rigueur, vision patrimoniale, et une part de responsabilité sociale. Les dispositifs évoluent, la logique demeure. À chaque investisseur d’écrire la suite de l’histoire, à la lumière des précédents et des nouvelles règles du jeu.
