Des refus de prêt qui tombent alors que tout semblait pourtant ficelé : le verdict tombe, l’apport personnel, jugé trop mince, fait basculer la balance. Si aucune banque n’affiche noir sur blanc l’obligation d’un apport pour un prêt relais, la réalité joue sur une autre scène. Un dossier sans matelas financier solide se heurte vite à des portes closes ou à des conditions moins avantageuses. La solvabilité ne suffit pas toujours, il faut aussi rassurer sur les à-côtés : frais de notaire, garantie, assurance… Autant de postes qui, sans apport, laissent planer le doute sur la faisabilité de l’opération.
Le paysage bancaire, loin d’être uniforme, réserve à chaque candidat sa propre grille de lecture. Ici, la politique commerciale prime, là, c’est la prudence qui gouverne. Les critères changent d’un établissement à l’autre, parfois même d’une agence à sa voisine. Le flou artistique qui entoure ces décisions génère frustrations et incertitudes, et c’est souvent la qualité de négociation, et le profil financier du demandeur, qui fait la différence.
Prêt relais : un levier pour acheter avant de vendre
Pour acheter un nouveau logement avant d’avoir cédé l’ancien, le prêt relais offre une solution rapide et efficace. Ce crédit, pensé pour les propriétaires déjà installés ou les investisseurs, écarte de fait les primo-accédants, faute de bien à vendre. Son principe : la banque avance une part de la valeur estimée du bien mis en vente, généralement jusqu’à 70 %. Le délai court, la plupart du temps une année, renouvelable si besoin, permet de saisir une opportunité sans attendre le fruit de la transaction.
Le remboursement est déclenché dès la vente de l’ancien logement. Si celle-ci prend du retard, deux options s’offrent à l’emprunteur : prolonger le prêt relais, ou le convertir en crédit immobilier classique, au risque de voir les conditions se durcir. Ce mécanisme, simple sur le papier, se décline en plusieurs versions adaptées à chaque situation.
Voici les trois formats de prêt relais proposés :
- Prêt relais sec : il convient lorsque le prix du nouveau bien ne dépasse pas la valeur de l’ancien. Aucun autre crédit n’entre en jeu.
- Prêt relais adossé : il s’active si l’achat vise un bien plus cher que celui vendu. Un prêt immobilier classique vient alors compléter l’opération.
- Prêt relais rachat : ce montage permet de lisser l’ensemble des mensualités, utile en cas de taux d’endettement déjà élevé ou de regroupement de crédits en cours.
La banque attend un compromis de vente ou un mandat de vente pour engager le processus. Faire appel à un courtier immobilier permet de mieux défendre son dossier et d’obtenir un montage sur mesure. Si la mécanique du prêt relais offre de la souplesse, les critères d’acceptation, eux, resserrent l’étau au fil des étapes.
Apport personnel, montant du prêt relais et conditions d’obtention : ce qu’il faut savoir
Le montant d’un prêt relais dépend de la valeur du bien à vendre. Les banques avancent en général jusqu’à 70 % de ce montant. L’écart à combler pour finaliser l’achat du nouveau logement provient alors de l’apport personnel et, si besoin, d’un prêt immobilier classique. Rares sont les établissements qui valident un dossier sans fonds propres, ceux-ci représentant en moyenne 10 % du coût global du projet.
Mais l’apport ne fait pas tout. La stabilité professionnelle et le niveau des revenus sont passés au crible. Le taux d’endettement, déjà augmenté par le prêt relais et tout crédit complémentaire, ne doit pas dépasser le seuil de 35 %. Pour lancer la demande, un compromis de vente ou un mandat de vente s’avère indispensable.
Le coût d’un prêt relais ne se limite pas à la somme empruntée. Les intérêts, souvent supérieurs à ceux d’un crédit immobilier classique, s’ajoutent à la note. La Banque de France fixe un taux d’usure afin de plafonner les pratiques. Côté remboursement, deux formules existent : la franchise partielle, où l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance chaque mois, et la franchise totale, qui reporte tous les paiements à la vente du bien.
Quelques frais annexes sont à prévoir, ils pèsent dans le calcul du plan de financement :
- Assurance emprunteur (obligatoire)
- Frais de dossier
- Frais de garantie
- Frais de notaire sur l’achat du nouveau bien
Contrairement à un crédit immobilier classique, le prêt relais n’entraîne pas d’indemnité de remboursement anticipé. Mieux vaut réaliser une simulation précise pour ajuster son plan de financement et évaluer l’effort financier réel.
Quels conseils pour bien préparer votre dossier et échanger avec un professionnel ?
Un dossier bien ficelé fait toute la différence. La banque attend des garanties solides, des justificatifs à jour et un projet exposé sans zone d’ombre. Pour mettre toutes les chances de votre côté, réunissez soigneusement ces documents : derniers avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, compromis ou mandat de vente, estimation récente du bien cédé, promesse d’achat pour le futur logement. Ici, la rigueur fait la force.
Avant de vous lancer, réalisez une simulation de prêt personnalisée. Elle permet d’anticiper précisément la capacité d’emprunt et le montant du prêt relais accessible. Les simulateurs proposés par les banques et les courtiers immobiliers affinent ces calculs. Le recours à un professionnel apporte une vraie valeur ajoutée : il compare les offres, négocie les taux, repère les subtilités du prêt relais et optimise le coût total de l’opération.
L’entretien avec la banque ne s’improvise pas. Présentez un projet structuré, détaillez le calendrier de vente, le prix de mise sur le marché, le potentiel du bien que vous proposez. Un compromis de vente, ou au moins un mandat signé, rassure l’établissement. Mettez en avant la stabilité de vos revenus, la gestion de votre patrimoine et la cohérence de l’achat. Pour les dossiers complexes, comme un prêt relais adossé, demandez un rendez-vous approfondi afin d’obtenir des réponses claires à toutes vos interrogations.
Enfin, vérifiez la présence de toutes les clauses suspensives dans le compromis. L’oubli d’une mention peut bloquer le financement. Le point de vue d’un notaire s’avère souvent précieux pour sécuriser le parcours et anticiper d’éventuels obstacles.
Préparer un prêt relais, c’est naviguer entre exigences bancaires et temporalité immobilière. À chaque étape, la rigueur et l’anticipation dictent la réussite. Reste à transformer ce passage obligé en tremplin, pour avancer vers le nouveau projet sans faux pas ni mauvaise surprise.
